Un millón ya no basta en el ‘prime’ de Madrid: hoy compras tres veces menos de m2 de vivienda que en 2014

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Enero 07, 2026

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Bienes raíces

El mercado residencial de lujo en Madrid ha entrado en una nueva fase de madurez y tensión estructural. En apenas una década, la accesibilidad al segmento 'prime' se ha desplomado de forma histórica. Con un millón de euros, un comprador adquiere hoy alrededor de 110 m2, frente a los 240–330 m2 que podía comprar en 2014 en los cinco códigos postales más exclusivos de la capital: Recoletos, Castellana y Jerónimos, Almagro-Trafalgar-Justicia e Ibiza-Niño Jesús. Así lo refleja el informe “Una década del mercado inmobiliario prime en Madrid: evolución y tendencias (2014–2025)”, presentado por Diza. Sorprende, sobre todo, que con un millón de euros el cliente sólo puede adquirir un piso de 80 m2 en Recoletos.

El estudio, dirigido por los profesores Fernando Pinto Hernández y María Luisa Medrano García (Universidad Rey Juan Carlos), cuantifica una revalorización acumulada del 95,26% del precio por m2 en la Comunidad de Madrid, los municipios y los códigos postales de la capital de Esoaña durante la última década. Los autores subrayan que esta escalada no obedece a factores especulativos, sino a un desequilibrio estructural entre una oferta extremadamente limitada en ubicaciones de máximo valor y una demanda internacional solvente y creciente.

La pandemia, punto de inflexión

Lejos de actuar como freno, la pandemia funcionó como un catalizador del ciclo. En 2020, el ajuste del segmento prime fue marginal (–1,5%), y a partir de 2021 los precios se aceleraron con fuerza: el crecimiento poscovid alcanza el 54,33%, muy por encima del registrado entre 2014 y 2019.

Entre los factores que explican este cambio de patrón figuran el auge del teletrabajo internacional, la movilidad de grandes patrimonios europeos y latinoamericanos, y la búsqueda de vivienda rehabilitada con estándares premium en entornos urbanos de alta calidad.

Durante la presentación, Fernando Pinto definió el momento actual como “una década de transformación profunda que ha consolidado a Madrid entre los 'hubs' residenciales de alta gama de Europa”.

Un comprador más diverso y, en algunos barrios, más joven

Aunque la edad mediana del comprador prime asciende de 43 a 47 años en el periodo poscovid, el informe detecta un rejuvenecimiento efectivo en enclaves como Almagro, Justicia, Ibiza o en la zona del Niño Jesús, donde crece el peso de perfiles de 30 a 45 años: expatriados, profesionales tecnológicos y directivos globales atraídos por el dinamismo urbano y la calidad del producto rehabilitado.

En los distritos más tradicionales (Recoletos, Castellana y Jerónimos) continúa predominando el comprador patrimonial de alto poder adquisitivo, tanto nacional como internacional.

La investigación confirma la expansión del 'prime' madrileño hacia el área metropolitana. Municipios como Alcobendas (La Moraleja), Pozuelo de Alarcón, Majadahonda, Tres Cantos y Boadilla del Monte han registrado apreciaciones muy intensas, impulsadas por la demanda de vivienda unifamiliar, la privacidad y la presencia de colegios internacionales. En algunos casos, como Boadilla, el crecimiento pospandemia multiplica varias veces la evolución de la etapa previa.

Divergencias internas dentro del propio 'prime'

Al analizar códigos postales, el informe identifica dinámicas divergentes que evidencian la existencia de micromercados autónomos. Mientras Recoletos (28001), Castellana (28006) y Jerónimos (28014) mantienen los precios más altos y una rotación mínima, otros códigos como Almagro-Trafalgar-Justicia (28010) e Ibiza-Niño Jesús (28009) muestran los ritmos de crecimiento relativo más elevados tras la pandemia.

A diferencia del comportamiento del conjunto de la Comunidad de Madrid, en estos códigos premium el mayor crecimiento se produjo antes de la pandemia, mientras que la etapa poscovid se caracteriza por una demanda más selectiva que premia la calidad del activo y la ubicación exacta.

Aunque el comprador español sigue siendo mayoritario, los portavoces de DIZA Consultores señalaron que el comprador internacional gana terreno de forma consistente. Destacan nacionalidades como Italia, Estados Unidos, México y otros países latinoamericanos.

“Madrid acoge perfiles de todo el mundo. El recién llegado, español o extranjero, aterriza en los enclaves prime, lo que eleva la presión sobre un stock muy limitado”, explicó María Luisa Medrano.

Madrid, un 'prime' global con recorrido

El informe concluye que la evolución del último decenio tiene origen estructural: escasez de oferta, entrada estable de compradores solventes internacionales y posición competitiva de Madrid como destino residencial seguro y eficiente.

Según Pinto, la capacidad de crecimiento futuro dependerá de la oferta rehabilitada que pueda salir al mercado y del mantenimiento de la atractividad urbana de la capital.