Distrito 28001: el código postal más caro de España para comprar vivienda

Apunten este número: 28001. Es el código postal más caro de España y corresponde al barrio de Recoletos, en el distrito de Salamanca, Madrid. En 2025, el precio medio del metro cuadrado se situó en 11.702 euros, superando incluso en los meses de septiembre y octubre los 13.300 euros, según datos del nuevo Portal Estadístico del Notariado. La zona más apreciada entre quienes quieren comprar una vivienda de lujo en Madrid, especialmente, entre las grandes fortunas latinoamericanas: la llamada Milla de Oro de la capital.

El cogollo más preciado del distrito de Salamanca, el preferido por los millonarios que aterrizan por primera vez en Madrid y quieren comprar o invertir en lo mejor de lo mejor. Un barrio que gira en torno a la famosa calle Serrano, que alberga las tiendas de lujo más exclusivas como Versace, Casa Loewe, Prada, Carolina Herrera, Gucci, Cartier o Louis Vuitton, entre otras.

Pero vayamos por partes. El 28001 es uno de los seis códigos postales que abarca el distrito de Salamanca, total o parcialmente. El 28001 es el que corresponde al barrio de Recoletos y algunas zonas de Goya, barrio que también forma parte del CP 28006, junto con Lista. El 28009, por su parte, abarca la zona comprendida entre la calle de O'Donnell y Fuente del Berro que, junto con Guindalera, forman parte del código postal 28028. El último de los códigos postales que toca ligeramente el distrito de Salamanca es el 28046, que abarca una parte del Paseo de la Castellana, el tramo comprendido entre la calle de Ortega y Gasset y la Plaza de Colón.

De todos ellos, el 28001 no es solo el código postal más caro de la ciudad, sino de España. Sus 11.702 euros (media del metro cuadrado en 2025), superan los 10.018 euros del CP 07157, que corresponde al Puerto de Andratx en las Islas Baleares, así como los 9.613 euros de su vecino, el 28006. Y es que, comprar a un lado u otro de la calle de José Ortega y Gasset, frontera física entre ambos CP, supone una diferencia media de 2.000 euros el metro cuadrado.

Incluso dentro del mismo código postal, existen importantes diferencias dependiendo de la calle o de la zona. "Dentro del barrio de Recoletos hay una zona muy apreciada por el comprador latinoamericano que comprende el cuadrado que forman la confluencia de Castellana, Príncipe de Vergara, Columela y Ortega y Gasset. Y, dentro de este cuadrado, Columela, Villanueva, Conde de Aranda, Gurtubay, Villalar y Salustiano Olózaga son calles muy apreciadas", explica a El Confidencial Elena Jori, directora de Real Estate de Home Select.

Y es que, como apunta Paloma Pérez Bravo, CEO Residential de Lucas Fox, en la búsqueda de viviendas de lujo, "la ubicación no se entiende como un concepto macro, sino micro. No hablamos del distrito de Salamanca, sino de calles e incluso de tramos según la orientación, el ruido, la vistas o la proximidad, en este caso, al Retiro o a ejes prime".

Y dentro de este pequeño recuadro que marca Jori dentro de Recoletos y en cada una de estas calles, la demanda es también muy selectiva, busca edificios históricos, con muchos balcones y techos muy altos, lo cual, convierte la búsqueda de producto en una tarea nada sencilla.

"El comprador latinoamericano se centra, fundamentalmente, en edificios clásicos, de principios del siglo XX, con portales representativos, orientación sur, ascensores de jaula y con cuantos más balcones a la calle mejor. También se fijan mucho en la altura de los techos, al menos, de 4 metros, las molduras, si tienen o no chimeneas francesas, así como cocinas abiertas e integradas en la zona social de la casa, walk-in closet o vestidor, family room o tv room, además de garaje en la propia finca. La lista es interminable", señala Jori.

Por supuesto, nada de bajos, ni primeras plantas y nada de interiores. "Quieren que la vivienda se ubique en las plantas superiores, preferiblemente áticos o viviendas con terrazas o que hagan chaflán. También tienen muy en cuenta la orientación de las casas. En unas calles prefieren los números pares, como por ejemplo Lagasca o Claudio Coello para tener sol de tarde, y en otras los números impares, como en Villanueva, Conde de Aranda o Columela para tener orientación sur", apunta la directora de Home Select.

Recoletos calle a calle

Esta preferencia por unas calles u otras, también se refleja en los precios que los compradores están dispuestos a pagar. Por ejemplo, según datos extraídos de los notarios, el tramo de la calle Serrano que atraviesa el 28001 o la calle Lagasca, son las más caras del código postal, con precios medios el metro cuadrado de 17.283 y 16.261 euros. O Conde de Aranda, una calle de apenas 200 metros de longitud, donde el metro cuadrado se paga a 15.000 euros.

De hecho, en la zona comprendida entre las calles de Villanueva, Conde de Aranda y Columela, el precio medio de metro cuadrado de las transacciones del último año se sitúa por encima de los 15.200 euros, mientras que si se incluye la calle Recoletos y sus aledaños, se rozan los 15.000, es decir, muy por encima de la media del último año del código postal. No obstante, la zona más cara se encuentra en una pequeña parcela que comprende Goya, Lagasca, Velázquez y Núñez de Balboa, donde se han llegado a rozar los 16.200 euros el metro cuadrado, de media.

No obstante, si hay una calle que destaca actualmente por encima de las demás por su enorme actividad inmobiliaria esa es Velázquez, con varios proyectos destacados en los números 21, 22, 23, 53, 40, 62 y 70. Proyectos, todos ellos —en una fase aún inicial, en fase de construcción o ya terminados—, que seguirán alimentando el alza de precios en la zona una vez se escrituren esas compraventas ante notario, ya que los precios de muchas de esas unidades, de obra nueva y mucho más cotizadas que la segunda mano, se sitúan significativamente por encima de los 11.702 euros el metro cuadrado del código postal en el que se ubican.

Para que nos hagamos una idea, en Velázquez 53, uno de los proyectos más exclusivos de la capital, el precio medio del metro cuadrado se mueve en torno a 25.000 euros. Doce de sus trece unidades ya se han vendido con precios que rondan los 10 millones de euros. De hecho, la única unidad que queda por vender —la quinta planta—, tiene un precio de 12 millones de euros. Este proyecto se encuentra en plena fase de rehabilitación y, una vez que finalicen las obras, las ventas se firmarán ante notario y, por tanto, pasarán a formar parte de sus estadísticas.

Como curiosidad, el comprador de estas viviendas no ha sido latinoamericano, sino español, al igual que el comprador de Hermanos Bécquer 8, también en el barrio de Recoletos. Por la última unidad que queda en venta, un ático de 500 metros, Fiolasa, sociedad de la familia Franco, pide 18 millones de euros: 36.000 euros el metro cuadrado.

Estos dos proyectos son los más recientes y mediáticos del mercado, pero si echamos la vista atrás, desde 2013 son varias las promociones a destacar y que han contribuido a poner en foco de atención en este punto tan concreto de la ciudad.

Desde un punto de vista cronológico, el primero en lanzarse a promover viviendas de lujo en el barrio de Recoletos no fue ni capital ni inversores latinoamericanos, sino un banco español. En 2013, cuando el mercado estaba a punto de tocar fondo, BBVA, a través de su inmobiliaria Anida, decidió sacar al mercado un proyecto de 13 viviendas de lujo construidas en un antiguo palacete del siglo XIX en la calle Villanueva 4. Los precios, por aquel entonces, oscilaban entre 1,5 y 2,5 millones de euros.

Poco después, en 2015, saldría al mercado Serrano 7, proyecto con el que se daba el pistoletazo de salida a la recuperación del mercado de lujo en la capital. Aquel proyecto tampoco tenía detrás capital latinoamericano, sino británico: Rockspring. El precio de sus viviendas partió en 8.000 euros el metro cuadrado, llegando a subir hasta los 10.500 ante el enorme interés que generó. Para que nos hagamos una idea, actualmente, el precio del metro cuadrado a reformar en esta zona puede alcanzar los 13.000-14.000 euros. El ático de Serrano 7 consiguió romper el mercado de lujo en 15.000 euros el metro cuadrado.

Apenas un mes después se vendía un ático de 800 metros en Lagasca 99, también en Recoletos, por un precio récord, 16.000 euros. Según publicó El País, la mitad de los compradores de sus 44 viviendas eran extranjeros: 11 de México, 6 de EEUU, 5 de Venezuela, 2 de Colombia y 1 de Perú.

Gran Roque, Impar... primeros venezolanos en llegar

Desde 2014, y con especial intensidad de 2018, fue cuando se produjo el aterrizaje del capital venezolano, primero y, mexicano, después, tanto en la inversión y promoción de proyectos de lujo como en la compra e inversión de viviendas. Gran Roque Capital, firma de los empresarios venezolanos Miguel Ángel y Axel Capriles, por ejemplo aterrizó en Recoletos con Lagasca 38, mientras que capital venezolano encabezado por los hermanos González Weilz, se hizo con Príncipe de Vergara 11. Salustiano Olózaga 12, Recoletos 13 y 8 y Lagasca 19 también fueron proyectos con inversión procedente de Venezuela. Sin olvidar a Impar Capital, con proyectos como Núñez de Balboa 86.

Poco antes de la pandemia, cuando el mercado de lujo empezaba a mostrar algunos síntomas de agotamiento, se produjo la llegada del capital mexicano. De hecho, una de las primeras en aterrizar a este código postal fue la mujer más rica de México: María Asunción Aramburuzabala, quien, en plena pandemia, compró Claudio Coello 11 por 12 millones de euros. Un edificio que albergaba la antigua sede de la Universidad de Villanueva y que fue transformado en 11 viviendas de lujo que fueron vendidas en tiempo récord a compradores e inversores mexicanos.

Los mexicanos Terralpa también han sido muy activos en el barrio de Salamanca, con proyectos en Recoletos como el de la Plaza del Marqués de Salamanca 11 o Núñez de Balboa 3, edificio que también estuvo en manos venezolanas. Precisamente Terralpa, junto a la gestora de activos privados Altamar han cerrado una de las últimas operaciones en el barrio de Recoletos. Y lo han hecho, precisamente, en Paseo de Recoletos 14, ubicación en donde adquirieron a finales de 2024, un edificio de oficinas, propiedad de la Mutualidad de la Abogacía, con el objetivo de levantar pisos de lujo.

A menos de 80 metros, la calle Recoletos, también ha vivido su particular euforia inmobiliaria. En 2013, capital procedente de Miami compraba Recoletos 8. El mismo capital que en 2021 adquiría el número 12. Los precios de venta de ambos proyectos, correspondientes a 2021, se situaban en torno a los 10.000 y 11.500 euros el metro cuadrado. Unas cifras, a día de hoy, muy atractivas, si tenemos en cuenta el precio que se está pagando en el barrio por la obra nueva —a partir de 15.000 euros el metro cuadrado—.

Y, de la mano de estos inversores y capital latinoamericano, han llegado compradores con un enorme poder adquisitivo desde el otro lado del Atlántico, principalmente, mexicanos y estadounidenses, como puede apreciarse en el gráfico superior. Estas dos nacionalidades concentran ya casi el 40% de las compras realizadas por extranjeros en el barrio de Recoletos.

Un comprador que busca una propiedad en las mejores zonas del barrio de Salamanca, pero que, en la mayoría de los casos no compra con la intención de vivir de manera permanente en esas viviendas. De hecho, basta mirar las ventas de algunos de estos proyectos para comprobar que las persianas se encuentran totalmente bajadas, como sucede en el caso de Villanueva 4.

La fuerte presencia del comprador latinoamericano es palpable en las calles, en las tiendas, en las cafeterías y restaurantes... De hecho, el extranjero firma tres de cada diez compraventas en el código postal 28001. Un comprador que, casi en la mitad de las transacciones, articula la compra a través de una sociedad. De hecho, constituir una sociedad para poder llevar a cabo la operación es una maniobra especialmente relevante y frecuente en los barrios más céntricos de Madrid. Sucede en el 28001, pero también en el 28006 o en el 28010.

Por contra, cuando la compraventa se firma como persona física, y si dejamos al margen la nacionalidad, en el 70% de los casos, se trata de un comprador relativamente joven, de menos de 60 años. De hecho, en muchos casos, familias con hijos pequeños o en edad universitaria que eligen Madrid para cursar sus estudios de máster y posgrado. Muchos de los cuales, acaban quedándose a vivir en Madrid y sus padres acaban adquiriendo una propiedad para ellos.

Los precios se triplican en doce años

Esta irrupción del comprador latinoamericano y de un elevado poder adquisitivo ha disparado los precios. Como se puede apreciar en el gráfico inferior, el precio del metro cuadrado, prácticamente, se ha triplicado en el barrio de Recoletos desde 2014, con una subida del 60% desde la pandemia. De hecho, desde 2020, el metro cuadrado es ahora 5.000 euros más caro: 7.187 euros el metro cuadrado en 2021, frente a los 11.720 euros actuales.

La situación se repite en el vecino código postal 28006, en el que precio del metro cuadrado ha pasado de 4.000 euros de 2014, a casi 10.000 euros actuales, con un encarecimiento de más de 3.000 euros el metro cuadrado desde la pandemia.

Un auténtico boom de precios que ha empujado a una parte de la demanda que hace cinco o seis años podría haber comprado en Recoletos por 1,5-2 millones de euros, hacia zonas algo más alejadas, para, con el mismo presupuesto de entonces, poder comprar producto que pueda calificarse de lujo. Una suerte de gentrificación que ha provocado la expulsión de esa demanda hacia barrios algo más económicos como Goya o Lista, Guindalera o Fuente del Berro, en los que el comprador sacrifica ubicación frente a superficie.

Y es que, la brecha de precios entre los distintos códigos postales que forman parte del distrito de Salamanca es muy llamativa. Por ejemplo, cruzar la calle Francisco Silvela hacia los barrios de Guindalera y Fuente del Berro o Lista, puede suponer una diferencia en el precio del metro cuadrado entre 5.000 y 6.000 euros.

Una forma muy sencilla para entender la fuerte subida de precios de la vivienda prime en Madrid capital es calcular cuántos metros cuadrados se pueden adquirir con un millón de euros. Un reciente informe de la agencia de lujo Diza Consultores, elaborado a partir a partir de los datos del Portal Estadístico del Notariado por Fernando Pinto y María Luisa Medrano, profesores de la Universidad Rey Juan Carlos, incluía un interesante indicador que refleja cómo cada vez es más complicado comprar una casa de lujo en un barrio bien de toda la vida.

Y ponían un ejemplo: si en 2014, con un millón de euros se podían adquirir casi 250 metros cuadrados en Recoletos, hoy en día, esa cantidad da para unos 80 metros cuadrados. “De media, en los cinco códigos postales más caros de la capital (Recoletos, Castellana, Jerónimos, Ibiza-Niño Jesús y Almagro-Justicia), se podían comprar entre 240 y 330 metros cuadrados en 2014. En 2025, la media es 110 metros cuadrados”.

Recoletos street by street

This preference for certain streets over others is also reflected in the prices that buyers are willing to pay. For example, according to data extracted from notaries, the section of Calle Serrano that crosses 28001 or Calle Lagasca are the most expensive in the postal code, with average prices per square meter of €17,283 and €16,261. Or Conde de Aranda, a street barely 200 meters long, where the square meter costs €15,000.

In fact, in the area between Villanueva, Conde de Aranda, and Columela streets, the average price per square meter for transactions in the last year is over €15,200, while if Recoletos Street and its surroundings are included, it is close to €15,000, which is well above the average for the last year in the postal code. However, the most expensive area is a small plot comprising Goya, Lagasca, Velázquez, and Núñez de Balboa, where the average price per square meter has reached €16,200.

However, if there is one street that currently stands out above the rest for its enormous real estate activity, it is Velázquez, with several notable projects at numbers 21, 22, 23, 53, 40, 62, and 70. These projects, all of which are still in the early stages, under construction or already completed, will continue to fuel the rise in prices in the area once the sales are registered before a notary, as the prices of many of these units, which are new builds and much more sought-after than second-hand properties, are significantly above the €11,702 per square meter average for the postcode in which they are located.

To give us an idea, at Velázquez 53, one of the most exclusive projects in the capital, the average price per square meter is around €25,000. Twelve of its thirteen units have already been sold for prices around €10 million. In fact, the only unit left to sell—on the fifth floor—is priced at €12 million. This project is currently undergoing renovation, and once the work is complete, the sales will be signed before a notary and will therefore be included in the statistics.

Interestingly, the buyer of these properties was not Latin American, but Spanish, as was the buyer of Hermanos Bécquer 8, also in the Recoletos neighborhood. For the last unit remaining for sale, a 500-square-meter penthouse, Fiolasa, the Franco family's company, is asking €18 million: €36,000 per square meter.

These two projects are the most recent and high-profile on the market, but if we look back, since 2013 there have been several notable developments that have helped to put the spotlight on this particular part of the city.

Chronologically speaking, the first to launch luxury housing developments in the Recoletos neighborhood was neither the capital nor Latin American investors, but a Spanish bank. In 2013, when the market was about to bottom out, BBVA, through its real estate company Anida, decided to launch a project of 13 luxury homes built in a former 19th-century mansion at 4 Villanueva Street. Prices at the time ranged from €1.5 million to €2.5 million.

Shortly thereafter, in 2015, Serrano 7 was launched, a project that marked the beginning of the recovery of the luxury market in the capital. That project was also not backed by Latin American capital, but rather British capital: Rockspring. The price of its homes started at €8,000 per square meter, rising to €10,500 due to the enormous interest it generated. To give you an idea, currently, the price per square meter to renovate in this area can reach €13,000-14,000. The penthouse at Serrano 7 broke the luxury market at €15,000 per square meter.

Barely a month later, an 800-square-meter penthouse at Lagasca 99, also in Recoletos, was sold for a record price of €16,000. According to El País, half of the buyers of its 44 homes were foreigners: 11 from Mexico, 6 from the US, 5 from Venezuela, 2 from Colombia, and 1 from Peru.

Gran Roque, Impar... the first Venezuelans to arrive

Since 2014, and with particular intensity in 2018, Venezuelan capital arrived first, followed by Mexican capital, both in the investment and promotion of luxury projects and in the purchase and investment in housing. Gran Roque Capital, a firm owned by Venezuelan businessmen Miguel Ángel and Axel Capriles, for example, landed in Recoletos with Lagasca 38, while Venezuelan capital led by the González Weilz brothers took over Príncipe de Vergara 11. Salustiano Olózaga 12, Recoletos 13 and 8, and Lagasca 19 were also projects with investment from Venezuela. Not to mention Impar Capital, with projects such as Núñez de Balboa 86.

Shortly before the pandemic, when the luxury market was beginning to show some signs of exhaustion, Mexican capital arrived. In fact, one of the first to land in this zip code was the richest woman in Mexico: María Asunción Aramburuzabala, who, in the midst of the pandemic, bought Claudio Coello 11 for €12 million. The building, which housed the former headquarters of the University of Villanueva, was transformed into 11 luxury homes that were sold in record time to Mexican buyers and investors.

The Mexican company Terralpa has also been very active in the Salamanca district, with projects in Recoletos such as Plaza del Marqués de Salamanca 11 and Núñez de Balboa 3, a building that was also previously owned by Venezuelans. Terralpa, together with private asset manager Altamar, has just closed one of the latest deals in the Recoletos neighborhood. Specifically, they have done so at Paseo de Recoletos 14, where they acquired an office building owned by Mutualidad de la Abogacía at the end of 2024 with the aim of building luxury apartments.

Less than 80 meters away, Calle Recoletos has also experienced its own real estate boom. In 2013, capital from Miami purchased Recoletos 8. The same capital acquired number 12 in 2021. The sale prices of both projects, corresponding to 2021, were around €10,000 and €11,500 per square meter. These figures are very attractive today, considering the price being paid in the neighborhood for new construction—starting at €15,000 per square meter.

And, hand in hand with these investors and Latin American capital, buyers with enormous purchasing power have arrived from across the Atlantic, mainly Mexicans and Americans, as can be seen in the graph above. These two nationalities now account for almost 40% of purchases made by foreigners in the Recoletos neighborhood.

A buyer looking for a property in the best areas of the Salamanca district, but who, in most cases, is not buying with the intention of living in these homes permanently. In fact, you only need to look at the sales figures for some of these projects to see that the shutters are completely down, as is the case with Villanueva 4.

The strong presence of Latin American buyers is palpable in the streets, shops, cafes, and restaurants... In fact, foreigners sign three out of every ten sales in the 28001 zip code. In almost half of the transactions, buyers arrange the purchase through a company. In fact, setting up a company to carry out the transaction is a particularly relevant and frequent maneuver in the most central neighborhoods of Madrid. This happens in 28001, but also in 28006 and 28010.

On the other hand, when the sale is signed as a natural person, and if we leave nationality aside, in 70% of cases, the buyer is relatively young, under 60 years of age. In fact, in many cases, these are families with young children or university-age children who choose Madrid to pursue their master's and postgraduate studies. Many of them end up staying in Madrid, and their parents end up buying a property for them.

Prices have tripled in twelve years

This influx of Latin American buyers with high purchasing power has caused prices to skyrocket. As can be seen in the graph below, the price per square meter has practically tripled in the Recoletos neighborhood since 2014, with a 60% increase since the pandemic. In fact, since 2020, the price per square meter is now €5,000 more expensive: €7,187 per square meter in 2021, compared to the current €11,720.

The situation is repeated in the neighboring 28006 zip code, where the price per square meter has gone from €4,000 in 2014 to almost €10,000 today, with an increase of more than €3,000 per square meter since the pandemic.

This veritable price boom has pushed part of the demand that five or six years ago could have bought in Recoletos for €1.5-2 million towards slightly more distant areas, so that, with the same budget as then, it can buy what can be described as luxury products. This kind of gentrification has led to the displacement of this demand to slightly cheaper neighborhoods such as Goya or Lista, Guindalera or Fuente del Berro, where buyers sacrifice location for space.

The price gap between the different zip codes that make up the Salamanca district is striking. For example, crossing Francisco Silvela Street into the neighborhoods of Guindalera and Fuente del Berro or Lista can mean a difference in price per square meter of between €5,000 and €6,000.

A very simple way to understand the sharp rise in prime housing prices in Madrid is to calculate how many square meters can be purchased with one million euros. A recent report by the luxury agency Diza Consultores, based on data from the Notarial Statistics Portal by Fernando Pinto and María Luisa Medrano, professors at Rey Juan Carlos University, included an interesting indicator that reflects how it is becoming increasingly difficult to buy a luxury home in a traditional neighborhood.

They gave an example: in 2014, one million euros could buy almost 250 square meters in Recoletos, but today, that amount is only enough for about 80 square meters. “On average, in the five most expensive postcodes in the capital (Recoletos, Castellana, Jerónimos, Ibiza-Niño Jesús, and Almagro-Justicia), you could buy between 240 and 330 square meters in 2014. In 2025, the average will be 110 square meters.”