El boom inmobiliario (que no burbuja) se prolongará hasta finales de 2027, según Forcadell

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Noviembre 10, 2025

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Bienes raíces

El mercado residencial vive actualmente una situación de boom, aunque nada que ver con 2007 por lo que se descarta la existencia de una burbuja. Así de contundente es el mensaje que se extrae del último Informe del Mercado Inmobiliario, actualidad y perspectivas 2025 presentado este martes en Barcelona por Forcadell y la Universitat de Barcelona (UB).

Entre las realidades que vienen a descartar la posibilidad de una burbuja, se encuentra una mayor prudencia de la banca y el crédito hipotecario, que se prevé en 85.000 millones de euros, un 50% menos que en términos nominales que en 2006. Los depósitos de las familias y empresas superan a los créditos concedidos, lo que viene a ratificar una situación de equilibrio en el sistema financiero, a la que se une una relajación en la tendencia de los tipos de interés por parte del Banco Central Europeo (BCE).

Durante la presentación, que corrió a cargo de Ivan Vaqué, director ejecutivo de Forcadell, y Gonzalo Bernardos, profesor titular de Economía de la UB y Director del Máster de Asesoría, Gestión y Promoción Inmobiliaria de la UB, se estima que este boom inmobiliario se prolongará, como mínimo, hasta el último trimestre de 2027, con un traslado masivo de los jóvenes (menores de 40 años) desde el mercado de alquiler al de compra. 

La venta de inmuebles de segunda mano volverá a marcar un récord por segundo año consecutivo, al alcanzar las 765.000 unidades

El estudio estima que en 2026, el precio de la vivienda aumentará alrededor del 8% y las ventas sobre el 7,5%, mientras que las transacciones alcanzarán las 850.000 unidades, vendiéndose 60.000 viviendas más que el año anterior, con lo que se situaría en el tercer puesto con mayores ventas de la historia, la cifra de 901.574 de 2005 y las 955.186 de 2006.

La venta de inmuebles de segunda mano volverá a marcar un récord por segundo año consecutivo, al alcanzar las 765.000 unidades. Los principales impulsores del mercado volverán a ser la escasez y carestía del alquiler, un importe del arriendo superior al de la cuota hipotecaria, una elevada estabilidad en el empleo, un aumento del salario real, un reducido tipo de interés hipotecario y un incremento del crédito concedido por la banca.

Lo que sí parece que va a caracterizar al mercado es por un elevado incremento de las viviendas adquiridas por los menores de 40 años. En estas operaciones, el escaso ahorro de los jóvenes será compensado por las aportaciones de sus progenitores. De hecho, en el próximo año, tendrá lugar el trasvase de capital de padres a hijos más grande de la historia de nuestro país.

En cuanto a la evolución del mercado de alquiler, la realidad se impone y el tope de alquileres no está generando la contención de precios. En Barcelona, su aplicación implicaría reducciones superiores al 25% en muchos casos, pero el mercado apenas ha registrado ajustes, al mantenerse vigentes muchos contratos o destinarse parte de la oferta al alquiler de temporada.

Los propietarios se enfrentan a mayores riesgos y menor rentabilidad, entre ellos la imposibilidad de desahuciar a inquilinos vulnerables

El informe señala cómo la oferta de viviendas de alquiler ha disminuido notablemente en los últimos años. Los propietarios se enfrentan a mayores riesgos y menor rentabilidad, entre ellos la imposibilidad de desahuciar a inquilinos vulnerables y la intención de imponer controles de alquiler. Al mismo tiempo, la Administración apenas incrementa la construcción de nuevas viviendas, con un promedio anual de solo 2.484 unidades entre 2019 y 2024, lo que contribuye a mantener la escasez en el mercado.

Este estudio presentado este martes es tajante al afirmar que el aumento de las viviendas de uso turístico (VUT) “no es una de las causas del encarecimiento del alquiler en los últimos años”. Según el INE, en mayo de 2025 se contabilizaban 381.037 VUT en España, lo que representa solo el 1,43 % del total de viviendas y el 7,01 % del parque en régimen de arrendamiento. Este reducido peso hace inviable atribuirles un papel determinante en el incremento del precio medio del alquiler, que en la última década ha subido un 94,7%.

Mercado terciario

Según este estudio, el mercado logístico español mantiene una dinámica sólida marcada por la descentralización hacia áreas periféricas, donde la disponibilidad de suelo y los costes más competitivos favorecen nuevos desarrollos. La intensa actividad inversora y las previsiones de cierre de múltiples porfolios en el corto plazo confirman la confianza del capital en este segmento.

En el segmento de oficinas, el aumento de traslados con ampliación de superficie observado en 2025 podría marcar un punto de inflexión, evidenciando una reactivación de la demanda de espacios más grandes y una progresiva vuelta al modelo presencial. Así considera que en Barcelona, el reto será mantener la tendencia de reducción de la disponibilidad de oficinas observada a lo largo del actual ejercicio, especialmente en el 22@ y el centro. Por su parte, en Madrid se espera la continuidad del ciclo positivo, con una contratación anual superior a los 500.000 metros cuadrados.