¿Madrid o Barcelona? Dónde es más barato comprar una vivienda, según datos notariales
Octubre 28, 2025
Bienes raíces
Comprar una vivienda en España sigue siendo una de las decisiones financieras más importantes para muchas personas, familias e inversores. Entre las grandes capitales de nuestro país, Madrid y Barcelona concentran buena parte de la actividad inmobiliaria, pero presentan realidades distintas en cuanto a precios, demanda, tendencias y oportunidades.
Precio real por metro cuadrado: Madrid, más cara que Barcelona
Según el último registro de las estadísticas inmobiliarias del Portal Estadístico del Notariado (actualizado a agosto de 2025), el precio medio de la vivienda escriturada en Madrid se sitúa en 4.769€/m², mientras que en Barcelona es de 4.416/m². A pesar de ser un precio similar, supone una diferencia de 353€ por metro cuadrado, lo que convierte a la capital española en una de las ciudades más caras del país para comprar vivienda.
Estos valores reflejan precios reales basados en compraventas autorizadas ante notario, lo que permite tomar decisiones mucho más objetivas a la hora de comprar o vender un inmueble, en comparación con los precios orientativos (basados en la oferta/demanda) que suelen mostrar otro tipo de plataformas o portales.
Evolución histórica del precio de la vivienda
La evolución del precio de la vivienda en ambas ciudades muestra una clara tendencia al alza a lo largo de los últimos 11 años (periodo 2014-2025). El precio medio por metro cuadrado en ambos casos ha sido consistentemente más alto cada año, con algunas ligeras variaciones y un pequeño estancamiento en 2020-2021 debido, posiblemente, al impacto de la pandemia en los mercados inmobiliarios.
En el último año (septiembre 2024 – agosto 2025), Madrid ha experimentado un crecimiento más rápido, impulsado por la recuperación económica y la alta demanda de vivienda tanto nacional como internacional. Según los datos que ofrece el Portal Estadístico del Notariado, el importe medio de las compraventas en la capital se sitúa en 431.538€, con una superficie media de 90m2.
Barcelona, en cambio, presenta una evolución algo más estable, con subidas moderadas tras la pandemia.
El importe medio de las compraventas en la ciudad condal se sitúa en 379.935€, con una superficie media de 86m2.
En términos globales, los datos notariales muestran que Madrid lidera el incremento medio anual, mientras que Barcelona le sigue de cerca.
Perfil del comprador de la vivienda
El perfil del comprador de vivienda también varía entre ambas capitales:
En Madrid, la edad mediana de compra es de 47 años. Predominan los compradores nacionales (85,15%), muchos de ellos con fines de inversión o compra de primera vivienda, frente a los compradores internacionales (14.85%).
En Barcelona, la edad mediana de compra es de 44 años y el mercado presenta un componente internacional más fuerte: el 33.31% de las operaciones están vinculadas a compradores extranjeros. La motivación principal suele ser la compra para uso propio o segunda residencia, combinada con inversión en alquiler turístico o temporal. Los compradores nacionales representan en este caso el 66,69%.
Distribución de precios según zonas
La comparación por zonas confirma la diversidad interna de ambos mercados:
Madrid presenta los precios más altos en los distritos centrales superando los 11.000€/m², y también en el eje norte (Salamanca, Chamartín, Retiro), con valores superiores a los 7.000 €/m². Los precios más accesibles se encuentran en zonas en expansión como Carabanchel o Vallecas, con precios por debajo de 3.000 €/m².
Por su lado, Barcelona combina precios elevados en el Eixample o Sarrià-Sant Gervasi (más de 6.000 €/m²) con oportunidades en Nou Barris o Sant Andreu, donde se mantienen por los precios por debajo de los 3.000 €/m².
Esta segmentación interna facilita distintas estrategias de inversión y compraventa según el presupuesto y el horizonte temporal.
Datos notariales: la fuente más fiable para conocer el mercado
A diferencia de los portales de oferta, los datos notariales se basan en precios reales de compraventa recogidos en las escrituras notariales. Esto permite obtener estadísticas inmobiliarias veraces, esenciales para analizar la evolución del precio de la vivienda en España con rigor y transparencia.
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Última revisión: 28/10/2020